米兰12月1日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金 (REITs) 項(xiàng)目行業(yè)范圍清單 (2025 年版)》，將租賃住房全面納入可申報(bào)范圍，包括保障性租賃住房、公共租賃住房、市場(chǎng)化租賃住房，以及園區(qū)配套類(lèi)租賃住房。
這是繼2021年首批保障性租賃住房納入REITs試點(diǎn)后，又一重大政策突破。
從2020年首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)至今，保障性租賃住房已成為重要的成熟資產(chǎn)類(lèi)型。2022年首批保障性租賃住房REITs成功上市，截至今年10月底，8只REIT產(chǎn)品落地并平穩(wěn)運(yùn)行，其中1只產(chǎn)品擴(kuò)募成功，總發(fā)行規(guī)模達(dá)140億元，總市值近200億元，行業(yè)步入“首發(fā)+擴(kuò)募”并行的新階段。與此同時(shí)，市場(chǎng)上還有多只擬發(fā)行的REITs正在積極籌備中，Pre-REITs基金或資管運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的設(shè)立也在持續(xù)推進(jìn)。
但與保租房相比，市場(chǎng)化租賃住房的政策位置長(zhǎng)期模糊。此前，市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓雖有探索，但尚未進(jìn)入REITs發(fā)行目錄。
此次租賃住房全面納入REITs試點(diǎn)范圍，打破了此前僅保障性租賃房可入池的限制，覆蓋從“剛需”到“改善”的全需求層級(jí)。市場(chǎng)化租賃住房資產(chǎn)正式獲得政策“入場(chǎng)券”，具備了申報(bào)推薦的前置條件。
市場(chǎng)化租賃住房存量龐大，尤其是一線(xiàn)和新一線(xiàn)城市，具備穩(wěn)定租金現(xiàn)金流和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，但傳統(tǒng)融資工具受限。REITs一旦落地，將提供低成本、長(zhǎng)期限、可循環(huán)的資本渠道，為市場(chǎng)化租賃住房注入“活水”。
這將推動(dòng)租賃住房產(chǎn)業(yè)迎來(lái)全品類(lèi)資產(chǎn)證券化的黃金期。隨著政策落地，預(yù)計(jì)將有三類(lèi)項(xiàng)目率先申報(bào)：一是大城市優(yōu)質(zhì)保障性租賃住房項(xiàng)目;二是國(guó)企自持的高品質(zhì)市場(chǎng)化租賃社區(qū)，三是產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套租賃住房。
長(zhǎng)期以來(lái)，租賃住房產(chǎn)業(yè)面臨著投資規(guī)模大、回收周期長(zhǎng)等問(wèn)題，導(dǎo)致社會(huì)資本“望而卻步”。尤其是市場(chǎng)化租賃住房項(xiàng)目，因缺乏有效的退出渠道，企業(yè)往往陷入"投得起、管得好、退不出"的困境。
而REITs通過(guò)資產(chǎn)證券化手段，將租賃住房的長(zhǎng)期收益轉(zhuǎn)化為可流動(dòng)的資本市場(chǎng)產(chǎn)品，既讓投資者獲得穩(wěn)定分紅，也為租賃企業(yè)回籠資金用于新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。
對(duì)住房租賃產(chǎn)業(yè)而言，這不僅是融資渠道的擴(kuò)容，更將進(jìn)一步推動(dòng)產(chǎn)業(yè)邏輯發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變——從“掙租金差價(jià)”的舊模式，轉(zhuǎn)向“靠資產(chǎn)增值與運(yùn)營(yíng)提效”的資管化新賽道。
這意味著，“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)聚合”將成為趨勢(shì)，只有具備穩(wěn)定現(xiàn)金流和增值潛力的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才能滿(mǎn)足 REITs 發(fā)行要求。同時(shí)，在運(yùn)營(yíng)端，“精細(xì)化”成為生存底線(xiàn)。REITs對(duì)現(xiàn)金流穩(wěn)定性的嚴(yán)苛要求，倒逼企業(yè)從“重規(guī)模”轉(zhuǎn)向“重質(zhì)量”。例如，通過(guò)引入便利店、健身房、共享辦公等業(yè)態(tài)，以配套服務(wù)拓展收益來(lái)源。
租賃住房具有現(xiàn)金流穩(wěn)定、抗周期性強(qiáng)特點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月底，已上市的8只保障性租賃住房REITs的平均出租率長(zhǎng)期維持在95%以上，租金收繳率在99%左右、租約年限同比增長(zhǎng)21%，平均年化分派率穩(wěn)定在4%以上。這種“高穩(wěn)定、可預(yù)期”的收益特征，讓租賃住房從過(guò)去的“重資產(chǎn)包袱”，變成了資本市場(chǎng)爭(zhēng)搶的“香餑餑”。
今年以來(lái)，險(xiǎn)資頻繁投向長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)。如，新華保險(xiǎn)等聯(lián)合投資16億元收購(gòu)廈門(mén)泊寓項(xiàng)目、大家保險(xiǎn)13.54億元收購(gòu)華潤(rùn)寶山長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目、友邦保險(xiǎn)9.8億元拿下上海松江柚米社區(qū)......
從租住市場(chǎng)資管化案例來(lái)看，路徑主要有兩種模式：一是設(shè)立Pre-REITs基金;二是成立“資管+運(yùn)營(yíng)一體化專(zhuān)業(yè)平臺(tái)”。
對(duì)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的保租房企業(yè)而言，險(xiǎn)資成為Pre-REITs基金的核心力量。險(xiǎn)資的特點(diǎn)是資金規(guī)模大、投資周期長(zhǎng)，與保租房“穩(wěn)現(xiàn)金流、低波動(dòng)”的屬性高度契合。比如萬(wàn)科設(shè)立的Pre-REITs基金，專(zhuān)項(xiàng)收購(gòu)泊寓成熟社區(qū)，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)提升資產(chǎn)質(zhì)量后，再以REITs形式退出。這種“孵化-成熟-上市”的路徑，讓保租房資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了“從沉淀到流動(dòng)”的轉(zhuǎn)化。
而市場(chǎng)化租賃住房則成為外資的重點(diǎn)布局領(lǐng)域。例如，自如與全球資管巨頭景順?lè)康禺a(chǎn)共同成立資管平臺(tái)“星耀如景”，計(jì)劃投資12億元在北京石景山建設(shè)1500間租賃公寓。外資青睞的，正是“資管+運(yùn)營(yíng)一體化”模式——通過(guò)與本土運(yùn)營(yíng)方合作，整合專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力與全球資本資源，先通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)提升資產(chǎn)回報(bào)率，再借助REITs實(shí)現(xiàn)退出閉環(huán)。景順這類(lèi)機(jī)構(gòu)入場(chǎng)不僅帶來(lái)資金，更帶來(lái)了成熟的資管經(jīng)驗(yàn)。
從產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，此次租賃住房全面入池REITs，將使得租賃住房進(jìn)一步成為資本市場(chǎng)認(rèn)可的長(zhǎng)期配置標(biāo)的，極大提升行業(yè)的“可投性”和資本的可進(jìn)入性。
隨著更多優(yōu)質(zhì)資源涌入，也將推動(dòng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的完善、技術(shù)的應(yīng)用與服務(wù)的升級(jí)——比如智慧化管理系統(tǒng)的普及、租賃服務(wù)鏈條的延伸、租售同權(quán)政策的深化等。
站在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，租賃住房全面納入REITs既是機(jī)遇也是考驗(yàn)。
對(duì)企業(yè)而言，唯有夯實(shí)運(yùn)營(yíng)能力、堅(jiān)守合規(guī)底線(xiàn)，才能在資本加持下實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展;對(duì)行業(yè)而言，這一政策將加速淘汰不合規(guī)的中小機(jī)構(gòu)，推動(dòng)資源向頭部企業(yè)與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中;對(duì)社會(huì)而言，產(chǎn)業(yè)的成熟將切實(shí)改善居住體驗(yàn)，讓"租有宜居"的目標(biāo)更近一步。
可以預(yù)見(jiàn)，租賃住房行業(yè)將逐漸告別“靠政策輸血”的初級(jí)階段，步入“靠市場(chǎng)造血”的成熟周期。
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(責(zé)任編輯:陸明)
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